Własna firma w mieszkaniu to rozwiązanie z pewnością tańsze i wygodniejsze niż wynajem lokalu użytkowego. Od strony formalnej sprawa nie jest specjalnie kłopotliwa. Nie potrzebujemy żadnych zgód, chyba że organizacja firmy wiąże się z przeróbkami części wspólnej budynku. Są też plusy podatkowe – część kosztów utrzymania mieszkania możemy wrzucić w koszty firmy.
Część kosztów utrzymania nieruchomości (proporcjonalną do powierzchni poświęconej działalności firmy) można uznać za koszty uzyskania przychodu. W koszty można więc wrzucić proporcjonalną część czynszu wspólnotowego, opłat za media a nawet raty kredytu zaciągniętego na mieszkanie.
Inna sprawa to podatek od nieruchomości. Tu w grę wchodzi wariant optymistyczny lub nie. Możemy zapłacić niski podatek, tak jak za mieszkanie, lub wysoki – jak za lokal użytkowy. Wszystko zależy od decyzji urzędniczej, a ta będzie podjęta na podstawie specyfiki działalności i przeznaczenia pomieszczenia.
Każda osoba, która zdecyduje się na prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu, ma obowiązek zgłoszenia tego faktu w gminie, w celu ustalenia, czy spowoduje to przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy.
Podstawą prawną jest tu prawo budowlane i jego art. 71, który mówi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi, albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,
podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.
O tym, czy urzędnicy uznają część naszego mieszkania poświęconą firmie nadal za cześć mieszkania, czy też już za lokal użytkowy, w praktyce przesądzi fakt, czy mieszkanie w części lub całości służy wyłącznie działalności gospodarczej.
Jeśli w jednym pokoju mamy swoje biuro, ale oprócz tego mamy tam też telewizor i łóżko, na którym czasem śpimy, prawdopodobnie urzędnicy nie będą mieli żadnych obiekcji. Jeśli jednak pomieszczenie jest stricte przystosowane do działalności gospodarczej i służy de facto tylko temu, mogą naliczyć wyższą stawkę podatku. W praktyce najczęściej zależy to od rodzaju działalności.
Inaczej ma się sprawa, gdy w jednym z pokojów mamy po prostu biurko, przy którym na firmę realizujemy różne zlecenia, a inaczej, gdy np. jeden pokój w całości przeznaczyliśmy na gabinet albo pracownię.
Różnica w podatku jest niebagatelna. W 2016 r. maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą: dla budynków mieszkalnych (lub ich części) – 0,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 22,86 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Kwestie podatkowe to nie wszystko – do „załatwienia” mamy jeszcze wspólnotę mieszkaniową. Co prawda nie musimy się jej pytać o zgodę na prowadzenie działalności, bowiem na mocy orzeczenia Sądu Najwyższego, wspólnota nie ma prawa wypowiadać się w tej kwestii, nie ma żadnego tytułu prawnego do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, ale i tak od wspólnoty będzie wiele zależało.
Jeśli w ramach organizacji pomieszczeń dla firmy zamierzamy dokonać przeróbek budowlanych, które będą ingerować w części wspólne (przykładowo chcemy wybić w ścianie drugie wejście do budynku, dobudować schody itp. ), to w takiej sytuacji właściciel nieruchomości powinien wystąpić o zgodę wspólnoty, zarządca natomiast musi przygotować uchwałę i poddać ją pod głosowanie na zebraniu członków.
Należy się również liczyć z dodatkowymi obciążeniami nałożonymi przez wspólnotę, jeśli prowadzona działalność w lokal użytkowy, także wyodrębnionym w mieszkaniu, będzie generowała wyższe koszty utrzymania części wspólnej budynku. W takiej sytuacji na mocy ustawy o własności lokali jest możliwość naliczenia wyższych opłat. Wspólnota mieszkaniowa nie może tego jednak zrobić w sposób dowolny. Potwierdzają to zarówno zapisy ustawowe, jak i wyroki sądowe w tej sprawie. Podwyższenie opłat musi być uzasadnione i wynikać ze zwiększonych kosztów, które z kolei w sposób bezpośredni wiążą się z działalnością firmy w lokalu. Jeśli w budynku jest np. kilka firm wspólnota nie może podwyższyć wszystkim, nie zwracając uwagę na to, które podmioty przyczyniają się do wzrostu kosztów, a które nie. Podwyżka opłat nie może być też nadmierna w stosunku do kosztów, wygenerowanych przez dany lokal użytkowy.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
