Decydując się na budowę domu zastanów się czy wystarczy zgłosić budowę, czy też lepiej uzyskać pozwolenie. Pierwsza formuła teoretycznie jest szybsza, druga daje jednak większą elastyczność w przypadku zmian w projekcie.
Możliwość wyboru ścieżki postępowania funkcjonuje od końca czerwca zeszłego roku, kiedy weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego. Daje ona możliwość budowy domu wolnostojącego na podstawie tylko zgłoszenia budowy. Jest to formuła szybsza od pozwolenia na budowę.
Przy zgłaszaniu budowy, poza czterema egzemplarzami projektu budowlanego należy dołączyć zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego i oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Miej jest też dokumentów dodatkowych – maksymalnie 7, a w przypadku pozwolenia aż 13. Zgłaszając budowę nie musimy m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej.
Jeśli w ciągu 30 dni od zgłoszenia, urząd go nie zakwestionuje – możemy ruszać z pracami. Na budowę mamy czas do 2 lat. Po tym okresie zgłoszenie straci ważność.
Choć teoretycznie zgłoszenie oznacza krótszy czas oczekiwania i mniejszą liczbę formalności, budowlańcy i eksperci wskazują też na zalety dotychczasowej ścieżki postępowania. Takie się ujawniają, jeśli w trakcie budowy nastąpią istotne zmiany względem pierwotnych planów. Wtedy posiadając pozwolenie powinniśmy uzyskać tylko pozwolenie zastępcze. Jeśli natomiast budowa została zgłoszona, będzie potrzebne uzyskanie w całości nowego pozwolenia na budowę, z nowym kompletnym projektem. Tak więc pełne pozwolenie na budowę uzyskane na starcie, daje większą elastyczność i bezpieczeństwo prowadzenia inwestycji, bez ryzyka, że nagle zostanie zakwestionowana, czy też problemy pojawią się na etapie odbioru.
Druga sprawa to kwestia oszczędności czasu. Teoretycznie zgłoszenie budowy jest procesem szybszym i pewnie w wielu wypadkach tak jest. Jeśli jednak inwestor nie popełni błędu i złoży poprawnie komplet wymaganych dokumentów, zaoszczędzić czas może decydując się na pozwolenie na budowę. Jeśli dokumentacja jest pełne, pozwolenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki. Czasem zdarza się tak, że jest to tylko nieco więcej niż 2 tygodnie, tymczasem budując na podstawie zgłoszenia każdorazowo, obligatoryjnie musimy poczekać 30 dni.
Nie wszystko na zgłoszenie budowy
Uproszczona formuła, dotyczy budowy domu wolnostojącego, ale już nie bliźniaka ani domu w zabudowie szeregowej. Bez pozwolenia możemy też budować wolnostojący, parterowy budynek gospodarczy, altanę, garaż, basen, domek wypoczynkowy. Chodzi o obiekty, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).
Pozwolenia nie wymaga też rozbudowa, przebudowa, nadbudowa wolnostojących budynków mieszkalnych. Co do innych obiektów – bez pozwolenia możemy budować, tak jak zostało to już wspomniane, parterowe budynki gospodarcze i rekreacyjne, do powierzchni 35 mkw. i co ważniejsze – jeśli łączna liczba takich obiektów nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. działki. Jeśli chodzi o popularne wiaty garażowe – te mogą mieć maksymalną wielkość 50 mkw., na każde 1000 metrów kwadratowych działki. Tyle samo może mieć przydomowy basen.
Oddziaływanie na otoczenie
W wielu sytuacjach zgłoszenie budowy może być zakwestionowane przez urząd – m.in. w wypadku, gdy obszar oddziaływania nowego obiektu wykracza poza działkę, na której ma on być zbudowany. Pojęcie „obszar oddziaływania” jest dosyć enigmatycznie określone w prawie budowlanym. W praktyce wielkość tego obszaru zależy od decyzji urzędnika. W przypadku budowy domu w grę mogą wchodzić takie elementy jak np. zacienienie posesji sąsiada.
Sprzeciw będzie też wydany, gdy budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania oraz gdy dotyczy obiektów objętych wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę. Organ może również nakazać uzyskanie pozwolenia w sytuacjach, gdy ze względu na budowę: zagrożone jest bezpieczeństwo ludzi lub mienia, pogorszenia stanu środowiska naturalnego lub zabytków, pogorszenia warunków zdrowotno – sanitarnych, wprowadzenia, utrwalenia lub zwiększenia ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich. Za każdym razem o tym, czy taka sytuacja występuje – decyduje urzędnik.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
