Domy na sprzedaż

Światowy rynek nieruchomości funkcjonuje w cieniu rosnącej bańki cenowej i obaw, że w końcu pęknie. Obecnie rośnie przynajmniej kilka bardzo istotnych baniek – m.in. w USA i Chinach. Drożeją też nieruchomości w Europie Zachodniej. Co z Polską?

I nasz rodzimy rynek „przerabiał’ gwałtowny wzrost z lat 2006 – 2008 i równie gwałtowną przecenę mieszkań. Przykładowo: w Warszawie ceny mieszkań na rynku wtórnym, w ciągu 6 lat (2007 – 2013) spadły o około 2500 zł za metr kwadratowy! Z danych NBP wynika, że w III kw. 2007 mieszkania używane kosztowały przeciętnie 9100 zł/ mkw., by osiągnąć minimum cenowe na poziomie 6600 zł/ mkw. w I kw. 2013. Staniały więc o 27 proc. Co prawda od tego czasu znów zaczęły drożeć, ale dynamika wzrostu jest o wiele mniejsza. Obecnie przeciętne ceny dla warszawskiego rynku wynoszą 7100 zł za metr.

Taka sytuacja oznacza oczywiście bardzo poważny problem dla ludzi, którzy kupili mieszkania w szczycie górki. Często są one niezbywalne, tak by spłacić zobowiązanie kredytowe bez dokładania dodatkowych środków. Właściciele są więc „uwiązani” do swoich mieszkań. Część ratuje się rynkiem najmu.

Obecnie jednak po bańce cenowej na rodzimym rynku nie ma śladu. Stawki od kilku lat są stabilne. Roczne wzrosty przeciętnych cen w największych miastach często nie przekraczają 100 zł za metr. Równocześnie mamy do czynienia z rekordowym popytem i bardzo dużą podażą. Deweloperzy budują na potęgę, a mieszkania świetnie się sprzedają.

Dlaczego więc ceny nie rosną? Wygląda na to, że rynek jest w warunkach równowagi. Oferta jest dobrze dostosowana do zapotrzebowania i możliwości klientów. W okresie wcześniejszych, dynamicznych wzrostów był z tym problem. Duży popyt napotykał niewystarczającą podaż, co skutkowało kupowaniem tzw. dziur w ziemi i windowało ceny.

Wszystko to nie znaczy jednak, że polski rynek nieruchomości jest wolny od zagrożeń. Obecny popyt w dużej mierze kształtuje program MDM, który wpływa też na „konserwację” cen na określonych poziomach. Zbliżający się koniec MDM przy jednoczesnym wzroście restrykcyjnych wymagań kredytowych (rosnący wkład własny, albo dodatkowe zabezpieczenie) może uderzyć w koniunkturę, co w perspektywie może doprowadzić do zjawiska nadpodaży i spadku cen. Pęknięcie baniek cenowych na Zachodzie również jest zagrożeniem – może uderzyć w naszą gospodarkę, stabilność systemu finansowego, wartość waluty, co z kolei przełoży się choćby na ceny franka szwajcarskiego itp.

Gdzie rosną bańki spekulacyjne? Z danych Global Property Guide z 1 kwartału 2016 r. wynika, że wzrosty cen zanotowano w 31 na 45 przebadanych krajów. Dynamicznie rosną ceny w Europie (m.in. w Turcji – 19 proc. w ciągu roku). Wśród europejskich krajów dynamika wzrost jest duża także m.in. w Szwecji.

Bańka rośnie także w Stanach Zjednoczonych, a przypomnijmy, że to od krachu na tym rynku nieruchomości zaczął się ogólnoświatowy kryzys. Wszystko zaczęło się od napędzania gospodarki tanim kredytem. Na początku obecnego stulecia amerykańska rezerwa federalna zdecydowała się obniżyć stopy procentowe do 2 proc. (w 2002 r.). Równocześnie poluzowane zostały do minimum rygory dotyczące zdolności kredytowej. Tanie kredyty na zakup nieruchomości mógł brać nieomal każdy. Słynne stało się już przyznawanie kredytów tzw. ninja, czyli osobom o statusie „no income, no job, no assetts” (brak dochodu, brak pracy, brak majątku).

W obawie przed nakręceniem inflacji FED wrócił do cyklu podwyżek stóp procentowych. Te w roku 2006 wzrosły do 5,25%, co spowodowało znaczący wzrost rat kredytowych. Spirala niespłaconych kredytów uderzyła w banki, a rynek zalały tanie, licytowane nieruchomości. W latach 2006-2008 domy w USA staniały o 30 – 40 proc., a działki nawet o połowę.
Obecnie bańką spekulacyjną zagrożone są również Chiny. Dla zachodnich mediów mówił ostatnio o tym chiński miliarder Wang Jianlin, który wskazywał, że napędzane tanim kredytem zakupy nieruchomości w Państwie Środka skutkują bardzo dynamicznym wzrostem cen mieszkań w wiodących metropoliach, przy jednoczesnym mocnym spadku na prowincji.

Z kolei wg raportu USB Group zagrożone pęknięciem bańki są takie miasta jak Londyn, Hongkong, Sydney, Vancouver, San Francisco i Sztokholm. Wg raportu ceny na tych rynkach w ciągu ostatnich 5 lat wzrosły nawet o 50 proc. Mamy więc do czynienia z klasycznym mechanizmem kuli śnieżnej, dodatniego sprzężenia zwrotnego, czyli mechanizmu, który wyrwał się spod kontroli i napędza się samodzielnie, skutkując niezwykle dynamicznym wzrostem cen niektórych aktywów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Comments are closed.

Previous Post
«
Next Post
»

WGN 2, ul. Ruska 22/15, 50-079 Wrocław, Polska, tel. 71 337 84 15