Współwłasność nieruchomości może rodzić wiele problemów, o ile współwłaściciele nie potrafią działać wspólnie i w zgodzie. Kłopotliwe mogą być takie kwestie jak choćby sprzedaż domu czy mieszkania, jego podział, zniesienie współwłasności czy wreszcie odpowiedzialność za zobowiązania. Pamiętajmy o tym, że współwłaściciele odpowiadają solidarnie.
W polskim systemie prawnym mamy do czynienia z dwoma rodzajami współwłasności: łącznej i ułamkowej. Pierwsza dotyczy wyłącznie sytuacji zarezerwowanych dla niektórych stosunków prawnych, takich jak małżeństwa czy spółki cywilnej. Charakteryzuje się ona tym, że nie określa się udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W trakcie trwania współwłasności łącznej nie można żądać podziału majątku wspólnego. Każdy ma prawo do pełnego majątku, ale nie może nim dysponować bez zgody drugiej strony. Dopiero zniesienie wspólności łącznej, np. poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej, rozwód, separację powoduje powstanie wspólności ułamkowej.
W przypadku współwłasności ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli dysponuje określonym „swoim” udziałem. Może on dobrpowolnie rozporządzać swoją częścią nieruchomości, włącznie z wynajmem i sprzedażą – bez zgody współwłaścicieli, a nawet bez ich wiedzy.
Ma też uprawnienie do współdecydowania o rzeczy wspólnej – czyli o całości nieruchomości. Chodzi o czynności dotyczące zarządzania – np. wyboru firmy sprzątającej. Głos współwłaściciela powinien być wart tyle, ile wynosi procentowy odsetek jego udziału, chyba że chodzi o sprawy fundamentalne – takie jak np. sprzedaż nieruchomości. Wtedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jej nie ma – sprawa trafia do sądu. Oczywiście współwłaściciel ułamkowy ma prawo korzystać z całej rzeczy i pobierać z niej ewentualne przychody (np. z najmu), z tym że w tym przypadku proporcjonalnie.
Zniesienie współwłasności może się dokonać w dwóch trybach: poprzez podpisanie umowy oraz na drodze sądowej. Pierwsza forma jest najprostsza i najszybsza. Wymaga jednak zgody wszystkich współwłaścicieli.
Druga forma to zniesienie współwłasności na drodze sądowej. Może o nie wystąpić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości udziałów. Postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się w specjalnym, tzw. nieprocesowym trybie. Oczywiście cały proces znacznie ułatwia zgoda współwłaścicieli. Jeśli jest, całość można zamknąć nawet na jednym posiedzeniu.
Zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać na kilka sposobów.
Poprzez podział fizyczny. Generalnie możliwe są dwa rodzaje podziału: pionowy i poziomy. Ten pierwszy jest do zrealizowania w sytuacji, gdy podział jest możliwy poprzez ścianę budynku i można uzyskać w ten sposób jednakowe i samodzielne części. Podział poziomy to natomiast wyodrębnienie poszczególnych lokali.
Drugą formą podziału jest przekazania wszystkich udziałów jednemu ze współwłaścicieli. Osoba, która staje się jedynym właścicielem, najczęściej ma „spłacić” pozostałych, tzn. pokryć wartość ich udziałów. Jeśli dokonuje się to na drodze postępowania sądowego, całkowity czas spłaty reszty współwłaścicieli nie może być dłuższy niż 10 lat. Możliwa jest spłata ratalna.
Ostatnia możliwa forma to sprzedaż i podział uzyskanych z tego tytuły środków proporcjonalnie do wielkości udziałów.
Bardzo ważną kwestią w przypadku współwłasności jest odpowiedzialność za powstałe zobowiązania. Nie każdy wie, że współwłaściciele odpowiadają solidarnie. To znaczy, że np. w przypadku zobowiązań podatkowych, fiskus może rządać spłaty całości zobowiązania od któregokolwiek ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości jego udziałów. W myśl art. 366 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
Są wyjątki od tej reguły – jeżeli wyodrębniono własność lokali, to – w przypadku podatku od nieruchomości za grunt – współwłaściciele odpowiadają proporcjonalnie do swego udziału.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
