Na rynku domów jednorodzinnych królują dziś obiekty stosunkowo niewielkie. Klienci poszukują domów o metrażach 100 – 150 mkw. Te są tańsze, a i koszty utrzymania są niższe. Domy duże – powyżej 200 a nawet 300 metrów budowano u nas głównie w latach 80 i 90. Dziś takie nieruchomości ciężej sprzedać, ale właśnie dlatego mogą być dobrym posunięciem inwestycyjnym.
Kiedy taki zakup się opłaca? Kiedy np. myślimy o wynajmowaniu części domu, bądź podziale całego obiektu na osobne mieszkania i późniejszą sprzedaż. Można też znaleźć osoby, które przystąpią wspólnie z nami do kupna, następnie podzielić dom na osobne mieszkania i tanio nabyć nieruchomość dla siebie. Dlaczego tanio?
Dlatego, że ceny domów w przeliczeniu na stawkę za metr są dużo (często nawet o 50 proc.) niższe od cen mieszkań. Stawki ofertowe metra kwadratowego maleją tym bardziej im większa jest powierzchnia.
Do podziału na osobne nieruchomości najbardziej nadają się oczywiście domy duże – tzw. wielopokoleniowe. Tak budowano najczęściej w ostatnich dekadach XX wieku. Domy wielopokoleniowe charakteryzują się tym, że na każdym piętrze mają osobną łazienkę i kuchnię, a więc mogą funkcjonować jako niezależne mieszkania.
W WGN obecnie średnie ofertowe ceny domów na rynku wtórnym wynoszą około 3000 – 3100 zł za metr kwadratowy. Im większy budynek, tym jest taniej – obiekty o powierzchni powyżej 300 mkw. wyceniane są średnio na 2500 – 2700 zł za metr.
Kupno 300 metrowego domu to wydatek rzędu około 600 – 650 tysięcy złotych, choć w grupie dużych budynków łatwiej znaleźć okazję cenową. Nie mówimy tutaj o stawkach z wiodących metropolii, bo tam ceny są zupełnie inne.
Oczywiście, by samodzielnie kupić duży dom trzeba mieć sporą zdolność kredytową, dlatego rozwiązaniem może być, wspomniane już, kupno wraz ze wspólnikami. W takiej sytuacji wszyscy kupujący stają się współwłaścicielami, a każdy z nich uzyskuje udziały odpowiednie do powierzchni, którą zamierza zająć, co z kolei powinno odpowiadać kwocie, jaką wpłaca.
By jednak dowolnie rozporządzać swoją powierzchnią współwłasność nie wystarcza, dlatego następnym krokiem będzie wyodrębnienie poszczególnych lokali. To dokonuje się najpierw w formie fizycznej, poprzez zmiany budowlane, takie jak montaż osobnych liczników, rozdzielenie instalacji, montaż osobnych drzwi, przeróbki i dostosowanie części wspólnej itp.
Następnie należy przejść do działań prawnych. Wyodrębnić poszczególne mieszkania można na kilka sposobów. Gdy właścicielem nieruchomości jest jedna osoba będzie oczywiście najprościej. W takiej sytuacji właściciel składa oświadczenie o wyodrębnienie lokali w formie aktu notarialnego.
Jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością można złożyć wniosek do sądu o jej zniesienie, albo też podpisać umową w tej sprawie w formie aktu notarialnego.
Do przeprowadzenia całej sprawy będziemy potrzebowali również inwentaryzacji lokali, które mają być wyodrębnione i stwierdzenia ich niezależności.
Inwentaryzację budowlaną może przeprowadzić osoba uprawniona np. architekt. Składa się ona z części graficznej i opisowej dla lokali które chcemy wyodrębnić. Gdy już mamy inwentaryzację należy złożyć w gminie wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali.
Po uzyskaniu zaświadczenia można podpisać umowę o zniesieniu współwłasności. Wtedy każdy lokal uzyskuje osobny numer i osobną księgę wieczystą.
Kiedy takie działanie inwestycyjne się opłaca? Jak już wspomnieliśmy może być to forma taniego kupna mieszkania. Ceny domów są dużo niższe niż mieszkań (w przeliczeniu na stawkę za metr) a więc wspólne kupno i podział może być po prostu opłacalny. Oczywiście by tak się stało należy dobrze skalkulować koszty, sprawdzić stan techniczny budynku, oszacować koszty przeróbek i wartość nieruchomości po wyodrębnieniu.
Inny potencjalny cel to rynek najmu. Najemcy cenią sobie mieszkania zupełnie odrębne, bez kontaktu z właścicielami, z osobnym wejściem. Tego typu mieszkanie w domu jednorodzinnym daje wygodę korzystania z większej przestrzeni – podwórka itp. Wynajmujący może więc uzyskać finansowanie np. dla kredytu, który zaciągnął na zakup. Można też podzielić całą nieruchomość i po prostu wystawić na sprzedaż pojedyncze mieszkania, zyskując w takiej sytuacji na wyższej wycenie.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
