Jeśli jesteś w stanie ‘dogadać się” z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, zniesienie współwłasności będzie pestką. Wystarczy wizyta u notariusza czy też jedna rozprawa sądowa. Jeśli zgody nie ma – sprawa się komplikuje i rosną koszty.
Współwłasność nieruchomości w Polsce ma dwie odmiany – łączną i ułamkową. Pierwsza dotyczy tylko niektórych sytuacji. Jest stosunkiem prawnym będąc równocześnie niejako konsekwencją innego stosunku prawnego – np. małżeństwa, gdzie – o ile nie zawarto intercyzy – obowiązuje właśnie współwłasność łączna majątku. Współwłasność łączna dotyczy też wspólników w spółce cywilnej.
Ten rodzaj współwłasności bardziej adekwatnie zwie się czasami wspólnością. Nieruchomość należy w całości do każdego ze współwłaścicieli. Nie ma udziałów. Jednocześnie jedna strona nie może samodzielnie np. sprzedać majątku. Musi mieć zgodę strony drugiej. Zniesienie współwłasności łącznej jest związane z zakończeniem stosunku prawnego, którego dotyczy, czyli np. z rozwodem.
Współwłasność ułamkowa – jak sama nazwa wskazuje, polega na tym, że każdy z właścicieli ma swój udział w nieruchomości, którym może dobrowolnie dysponować – np. sprzedać.
W praktyce nawet współwłasność ułamkowa nie jest wygodna pod kątem ewentualnych inwestycji. Ciężko sprzedać czy wynająć np. ¼ mieszkania. Dlatego tak często współwłaściciele dążą do zniesienia współwłasności.
Możliwe są generalnie dwie drogi postępowania: poprzez umowę u notariusza i przez sąd. Pierwszy wariant wymaga zgody wszystkich zainteresowanych. Na podstawie umowy notarialnej znosi się współwłasność poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali – tzw. podział fizyczny, przekazanie nieruchomości w całości jednej stronie, czy też sprzedaż nieruchomości – więcej o sposobach za chwilę.
Jeśli zgody nie ma zostaje droga sądowa. Im szybciej strony się dogadają, tym szybciej sprawa będzie załatwiona. . Z odpowiednim wnioskiem może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości udziałów w nieruchomości, które do niego należą.
Postępowanie sądowe w tej sprawie toczy się w specjalnym, tzw. nieprocesowym trybie. Koszt złożenia wniosku przez jedną ze stron wyniesie 1000 zł. Jeśli wniosek będzie wspólny – wtedy opłata spada do 300 zł. Tanią alternatywą może być zawezwanie do próby ugodowej, czyli rozwiązania sprawy polubownie jeszcze przed wszczęciem właściwego postępowania. Podlega opłacie stałej w wysokości 40 złotych, niezależnie od tego, jaka byłaby opłata sądowa od pozwu w sprawie, której dotyczy.
Na koniec o sposobach zniesienia współwłasności.
Pierwszy z nich polega na podziale fizycznym nieruchomości i wyodrębnieniu samodzielnych lokali, z osobnymi księgami wieczystymi. Taki podział nie zawsze jest możliwy i często nie znosi zupełnie współwłasności, bowiem zostają powierzchnie wspólne – takie jak klatka schodowa itp. Poza tym podział tego typu nie może prowadzić do znacznego zaniżenia wartości nieruchomości, ani zmiany jej przeznaczenia.
Drugi sposób – najbardziej popularny – polega na przekazaniu wszystkich udziałów jednemu ze współwłaścicieli. To dosyć częsta operacja przy znoszeniu współwłasności mieszkań. Osoba, która staje się jedynym właścicielem, najczęściej ma „spłacić” pozostałych, tzn. pokryć wartość ich udziałów. Jeśli dokonuje się to na drodze postępowania sądowego, całkowity czas spłaty reszty współwłaścicieli nie może być dłuższy niż 10 lat. Możliwa jest spłata ratalnie
Na koniec pozostaje sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków w zależności od udziałów. Taki wariant – jeśli nie ma zgody między współwłaścicielami – może też zarządzić sąd, przy czym będzie to rozwiązanie najmniej korzystne. Jeśli sąd zdecyduje o przeprowadzeniu sprzedaży, wystawia się nieruchomość na publiczną licytację. Łatwo się domyślić, że jest to dużo mniej atrakcyjna forma, niż sprzedaż bezpośrednio przez właścicieli. Dodatkowe koszty generuje komornik, gdyż on przeprowadza licytację. Dlatego dla dobra wszystkich lepiej się dogadać.
Katarzyna Surma, redaktor wgn.pl
