Rząd uwłaszczy właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Ci automatycznie od stycznia 2017 staną się również współwłaścicielami gruntu na którym stoi ich budynek. Problem w tym, że ta grupa właścicieli akurat stosunkowo najmniej finansowo „cierpi” z powodu użytkowania wieczystego.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa tłumaczy, że wybrało mieszkańców wspólnot jako automatycznie uwłaszczonych, ponieważ w ich przypadku proces przekształcenia użytkowania we własność gruntu jest najtrudniejszy. Wystarczy, że jeden mieszkaniec się nie zgodzi i sprawa jest zablokowana. Pozostaje droga sądowa, która wydłuża cały proces.
Obecnie tak już nie będzie, co nie znaczy, że uwłaszczenie dokona się za darmo. Na mocy nowego prawa współwłaściciele nadal będą płacić samorządom opłatę w wysokości, która będzie obowiązywać na dzień wejścia w życie nowych przepisów. Te jednak nie dopuszczą już do drakońskich podwyżek. Opłaty będą waloryzowane specjalnym wskaźnikiem GUS. Samorządy nie będą więc mogły podwyższać ich o kilkaset procent.
Reszty użytkowników wieczystych nie obejmą nowe przepisy, gdyż ma ona łatwiejszą drogę do przekształcenia użytkowania we własność. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Jeśli grunt użytkowany wieczyście należy do państwa – wniosek składamy w starostwie powiatowym, a jeśli do samorządu – w gminie. Przekształcenie jest oczywiście odpłatne. Kwota to różnica między wartością działki a wartością samego prawa. Dlatego najbardziej opłaca się przekształcenie we własność na początku okresu użytkowania wieczystego, gdy to prawo jest jeszcze wiele warte, co pozwala odpowiednio zmniejszyć opłatę. Możliwe są również wysokie bonifikaty, ale ograniczają one możliwość dysponowania nieruchomością. Osoba, która uzyskała bonifikatę, może być zobligowana do jej zwrócenia, jeżeli przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.
Dlaczego użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi nieruchomość, to kłopotliwa kwestia? Przede wszystkim dlatego, że nie jest to jednak pełna własność. Co prawda użytkowanie wieczyste obejmuje wiele lat – minimalnie 40, najczęściej 99 -to jednak ma charakter terminowy, czyli kiedyś może się skończyć. Właściciel gruntu może, ale nie musi przedłużyć użytkownikowi tego prawa. Choć ewentualna odmowa może nastąpić z uwagi na ważny interes społeczny (jest to klauzula generalna, którą można interpretować szeroko), to jednak mimo wszystko nie ma gwarancji, że tak nie postąpi.
Druga sprawa to opłaty za użytkowanie wieczyste. Jest to procent od wartości gruntu. 1 proc. w przypadku budynków mieszkalnych do 3 proc. jeśli chodzi o stojące na użytkowanym gruncie budynki o charakterze komercyjnym. Często zdarza się, że gminy latami nie aktualizują wartości gruntów, a później kiedy w końcu to robią, naliczają opłatę od użytkowania wyższą nawet o kilka tysięcy procent.
Jak już wspomnieliśmy sprawa „boli” najbardziej akurat te grupy, które na automatycznym uwłaszczeniu nie skorzystają, bowiem w ich przypadku podwyżka nie rozkłada się na wielu właścicieli, a też posiadacze nieruchomości komercyjnych płacą najwyższą stawkę opłaty (3 proc. od wartości gruntu).
Rozwiązaniem może być przekształcenie użytkowania we własność. Jest ono oczywiście odpłatne. Kwota to różnica między wartością działki a wartością samego prawa. Dlatego najbardziej opłaca się przekształcenie we własność na początku okresu użytkowania wieczystego, gdy to prawo jest jeszcze wiele warte, co pozwala odpowiednio zmniejszyć opłatę. Możliwe są również wysokie bonifikaty, ale ograniczają one możliwość dysponowania nieruchomością. Osoba, która uzyskała bonifikatę, może być zobligowana do jej zwrócenia, jeżeli przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.
Dlatego każdy kupujący nieruchomość powinien dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym gruntu, na którym stoi budynek.
Jeśli kupujemy na gruncie z prawem wieczystym możemy zakładać wzrost kosztów utrzymania nieruchomości w czasie, związany z opłatami za użytkowanie. Należy też koniecznie sprawdzić aktualną wysokość opłaty oraz czas kiedy ostatnio była ona aktualizowana. Jeśli stało się to dawno temu, powinniśmy zakładać, że nadejdzie nowa danina i to znacznie większa. Oczywiście powinniśmy też zwrócić uwagę na czas jaki pozostał do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
