Domy na sprzedaż

Rynek domów z pewnością nie cechuje się aż taką dynamiką, jak ma to miejsce w segmencie mieszkaniowym. Wynika to z faktu, że ceny są tu znacznie wyższe, ale też znacznie mniejszy jest wolumen zakupów inwestycyjnych. Inwestorzy raczej nie kupują domów pod wynajem, a tak się dzieje w przypadku mieszkań. Inwestycje w domy częściej spotykamy w miejscowościach turystycznych, gdzie są one obliczone na czerpanie zysków z działalności noclegowej.

– Większe zainteresowanie inwestorów obserwujemy także w segmencie luksusowych willi, posiadłości, rezydencji. Takie nieruchomości, zwłaszcza w świetnych wielkomiejskich lokalizacjach, mogą być postrzegane jako świetna lokata kapitału. Należy też zauważyć, że wokół miast rosną nowe dzielnice willowe. Tzw. sypialnie nierzadko staja się prestiżowymi lokalizacjami z bardzo okazałym budownictwem jednorodzinnym. Oczywiście należy pamiętać, że nie tylko duże miasta to wysoko wyceniane lokalizacje. W przypadku nieruchomości typu willa, posiadłość premiowane jest piękne otoczenie. Tak więc wysokie wyceny to też cecha miejscowości atrakcyjnych przyrodniczo, a więc i turystycznie. Dla przykładu: piękna posiadłość z XIX wieku w Długopolu – Zdroju została wyceniona na 1,2 mln zł. Niedaleko plaż Kołobrzegu z kolei, piękna posiadłość w miejscowości Ramlewo, gruntownie odrestaurowana, a sięgająca swoją historią XIX wieku jest do kupienia za blisko 5 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej rezydencji to ponad 6300 zł. – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Dodaje, że rynek domów jednorodzinnych przechodzi aktualnie spore przeobrażenia. – Mówimy o daleko idących zmianach. Rynek dojrzewa, pojawia się coraz więcej produktów w kilku segmentach. Możemy wyróżnić np. szybki rozwój rynku zabytkowych posiadłości/domów luksusowych, ale też rośnie rynek pierwotny domów, rośnie rynek domów małych, kompaktowych, także segment nieruchomości powstałych z użyciem niestandardowych materiałów, w nietypowej technologii. Zmieniają się też tendencje klientów. Dziś coraz więcej osób kupuje, a nie buduje domy. Podaż od deweloperów od niedawna przewyższa budownictwo indywidualne. Obserwujemy też zmiany upodobań klientów. Dziś, inaczej niż jeszcze kilkanaście lat temu, rzadziej budujemy i kupujemy domy duże, tzw. wielopokoleniowe. Współczesny kupujący bardziej ceni sobie oszczędność w utrzymaniu nieruchomości i to widać w tendencjach. Kupno czy budowa domu to drogie inwestycje. Dlatego odpowiedzią dla tych, którzy nie mają wystarczającego kapitału, czy zdolności kredytowej są domy niewielkie, kompaktowe. To stosunkowo nowa oferta, która jednak ma swoich odbiorców. Domy małe mają stanowić namiastkę prawdziwego „pełnowymiarowego” domu. W miastach taką rolę pełnią projekty w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Widzimy dużą liczbę takich realizacji ze strony firm deweloperskich. Bliźniaki i szeregówki pozwalają zaoszczędzić przestrzeń, o którą w miastach jest trudno – dodaje.

Ceny domów jednorodzinnych w Polsce

Z danych statystycznych opartych na ofertach WGN wynika, że za metr kwadratowy domu na rynku wtórnym w oddalonych lokalizacjach wielkomiejskich płaci się że około 3,5 tys. zł. Ceny w najbardziej prestiżowych dzielnicach wynoszą średnio nawet 7 – 8 tysięcy i więcej. Taki jest przedział cenowy na rynku domów jednorodzinnych w największych miastach Polski.

Zasada jest prosta: generalnie im bliżej wiodącego miasta, tym oczywiście drożej. Drogie są też lokalizacje podmiejskie, które w wielu przypadkach wyrastają na nowe dzielnice willowe. Np. Wysoka czy Bielany pod Wrocławiem. Jeśli chodzi ceny w obrębie samych miast – tu zdecydowanie dominują tzw. dzielnice willowe, a więc rejony zabudowy jednorodzinnej o dłuższej historii, często ze starszymi, odrestaurowanymi budynkami. Dzielnice te cechują się atrakcyjnym wielkomiejskim położeniem. Choć nie są blisko centrum, pozostają z nim dość dobrze skomunikowane.

– Otoczenie to tzw. wartość dodana. Często takie osiedla mieszczą się w rejonach miast o rekreacyjnym charakterze Tak jest m.in. we Wrocławiu, gdzie można wymienić Karłowice, Biskupin, Oporów czy Zacisze. Należy jednak zaznaczyć, że deweloperzy cały czas poszukują nowych lokalizacji, a o te w miastach jest coraz trudniej. Firmy chętnie realizują projekty w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Nowy domy w tym formacie w dalszych lokalizacjach wielkomiejskich są dość tanie. Mają być alternatywą wobec lepiej zlokalizowanych ale też mniejszych i znacznie droższych mieszkań. Na rynku wtórny oczywiście oprócz lokalizacji znaczenie ma typ budownictwa. Najwyżej wycenia się domy na sprzedaż stosunkowo „nowe” a więc maksymalnie 15 – letnie, oraz nieruchomości o charakterze zabytkowym i historycznym, ale dobrze utrzymane – np. przedwojenne wille. Z kolei stosunkowo najniższe wyceny uzyskują typowe domy jednorodzinne na sprzedaż o sześciennej bryle i płaskim dachu z okresu PRL. – tłumaczy Leszek Michniak.

Podaż domów jednorodzinnych na sprzedaż

Jak już wspomniane zostało wcześniej, od kilku lat mamy do czynienia z nietypową sytuacją. Deweloperzy – inaczej niż było to w latach wcześniejszych – budują obecnie więcej niż tzw. inwestorzy indywidualni, czyli po prostu obywatele, którzy stawiają domy jednorodzinne na własny użytek. W zeszłym roku ci ostatni oddali do użytku niecałe 83 tysiące nieruchomości, co jest wynikiem o blisko 6 proc. lepszym niż rok wcześniej. Deweloperzy oddali blisko 90 tys., a wynik swój poprawili aż o 13,5 proc. Jeśli chodzi o mieszkania, których budowę rozpoczęto – inwestorzy indywidualni ruszyli z budową blisko 95 tys. mieszkań (o 13 proc. więcej), natomiast deweloperzy poprawili swój wynik o 23 proc. rozpoczynając budowę 105 tys. lokali. W zakresie uzyskanych pozwoleń branża deweloperska także bije prywatnych inwestorów. Ci uzyskali 114 tys. pozwoleń (o 16 proc. więcej) a deweloperzy 128 tys. pozwoleń (o 20,5 proc. więcej).

– Podaż domów jest uzależniona od lokalizacji. Tak jak już wspominaliśmy wcześniej – w miastach, gdzie ciężej o tereny inwestycyjne, częściej spotykamy deweloperskie projekty domów na sprzedaż – małych, w zabudowie szeregowej itp. Bardzo mocno rozbudowują się też dzielnice podmiejskie, miejscowości satelickie. Niektóre z nich uzyskują nawet prestiżowy charakter – komentuje Leszek Michniak.

Domy jednorodzinne na sprzedaż w największych miastach Polski

Polski rynek mieszkaniowy dzieli się na kilka wiodących ośrodków wielkomiejskich i całą resztę. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości na sprzedaż w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań. My sprawdziliśmy jak przestawiają się ceny domów na sprzedaż w 4 największych miastach kraju – a więc w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu.

Łódź

Zaczynamy nietypowo, bowiem od miasta najtańszego w zestawieniu. Tym ośrodkiem jest Łódź. Teoretycznie to miasto ma wszystko, by należeć do czołówki najlepszych wielkomiejskich lokalizacji. Jest dużym ośrodkiem, świetnie skomunikowanym, przyciąga inwestycje, ma rozwiniętą infrastrukturę, a jednak mimo tego, że Łódź to trzecie co do wielkości miasto w Polsce – ceny nieruchomości są tu znacznie niższe niż w konkurencyjnych miastach.
– Mimo że jest ona parametrami zbliżona do takich ośrodków jak Wrocław czy Kraków, ceny są tu jednak zdecydowanie niższe. Na rynku pierwotnym mieszkań średnio wynoszą niecałe 5 tys. zł/mkw. na rynku wtórnym jest to natomiast zaledwie około 3500 zł/mkw. Tańsze są także domy na sprzedaż – komentuje Leszek Michniak.

Z danych WGN wynika, że w takich lokalizacjach jak Bałuty czy Widzew ceny za starsze domy, z czasów PRL wynoszą nawet poniżej 2000 zł/mkw. domów z okresu PRL, wycenianych na niewiele ponad 2000 zł/mkw. Przeciętny poziom cen dla Łodzi wynosi około 3300 – 3500 zł/mkw. Segment premium to cenowy rządu wielkości – 5 – 6 tys. zł/mkw. Na cieszącym się dobrą opinią willowym osiedlu Julianów za dom na sprzedaż o powierzchni 150 mkw. należy zapłacić 750 tys. zł

Ceny domów w Łodzi, przykładowe oferty:

– Dom/willa, Łódź – Julianów, 420 mkw., cena: 1,6 mln zł
– Dom wolnostojący Złotno, 260 mkw,, cena: 990 tys. zł.
– Dom/bliźniak, Bałuty, 302 mkw., cena: 699 tys. zł
– Dom wolnostojący na sprzedaż z 1987 roku, 220 mkw., cena: niecałe 500 tys. zł
– Dom wolnostojący do remontu, Widzew, 180 mkw.,cena: 330 tys. zł

Warszawa

Jest oczywiście najdroższym, największym, najbardziej rozwiniętym rynkiem nieruchomości w Polsce. Przeciętne ceny domów na sprzedaż oscylują w przedziale 5 – 6 tys. zł/mkw. Za posiadłości i wille w stolicy można zapłacić jednak nawet powyżej 10 tys. zł/mkw. Przykładowo – za 170 mkw. domu w lokalizacji Wawer, zapłacimy ponad milion złotych. Do willowych rejonów miasta i podmiejskich zaliczymy oczywiście Konstancin, zwany czasem „polskim Beverly Hills” z uwagi na dużą liczbę nieruchomości luksusowych ludzi bardzo zamożnych. Do prestiżowych dzielnic należą też Mokotów, Żoliborz, Ursynów, Wesoła, Wilanów. W wyżej wymienionych lokalizacjach można spotkać oferty o willowym charakterze z cenami wynoszącymi nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr. Z kolei na drugim biegunie cenowym plasują się dzielnice peryferyjne – m.in. Białołęka czy Bielany, gdzie częściej spotyka się nieruchomości w przedziale 3 – 4 tysiące złotych/mkw.

Przykładowe ceny domów w Warszawie

– Dom/willa – Stary Anin, 400 mkw, cena: 1,6 mln zł
– Dom- bliźniak, Wawer, 175 mkw., cena: 1,19 mln zł
– Dom – posiadłość, Stara Miłosna, 765 mkw., cena: 5,3 mln zł
– Dom w zabudowie szeregowej, Żoliborz, 380 mkw., cena: 2,8 mln zł

Wrocław

Z ofert WGN wynika, że średnie stawki za domy na sprzedaż we Wrocławiu wynoszą około 4 – 5 tys. zł/mkw. Najtańszych domów na sprzedaż należy szukać na peryferiach bądź w gminach satelickich. Tu częściej spotkamy stawki rzędu 3 – 3,5 tys. zł. Najdroższe są dzielnice willowe o bardzo atrakcyjnym, rekreacyjnym położeniu .
– Z pewnością do najbardziej prestiżowych lokalizacji o willowym charakterze należą Oporów i rejon Partynic na południu miasta oraz Zacisze, Zalesie, Karłowice i Biskupin na północy. Tu ceny są podwyższone. Częściej też spotykamy ofertę segmentu premium – ze stawkami nawet rzędu kilkunastu tysięcy złotych za 1 mkw. Szybko na prestiżu zyskują też niektóre dzielnice na południu miasta,na jego rogatkach, formalnie osobne miejscowości, w praktyce „zlane” z Wrocławiem – m.in. Wysoka, Bielany, Smolec – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowe oferty z rynku wtórnego domów we Wrocławiu:

– Wrocław Jagodno – bliźniak 151 mkw., cena 569 tys. zł (3700 zł/mkw.)
– Wrocław Kuźniki, dom 220 mkw., cena 580 tys. zł (2600 zł/mkw.)
– Wrocław Fabryczna, Marszowice, dom 270 mkw., cena 1,2 mln zł (4600 zł/mkw.)
– Wrocław Krzyki, dom 190 mkw., cena 1,25 mln zł (6300 zł/mkw.)
– Wrocław Psie – Pole, dom 209 mkw., cena 899 tys. zł (4300 zł/mkw.)

Kraków

To najdroższe wśród miast regionalnych, poza stolicą. W segmencie domów na sprzedaż za dobre, centralne lokalizacje, w dzielnicach w promieniu kilku kilometrów od centrum, płaci się po około 5 – 5,5 tys. zł/mkw. W bardziej oddalonych rejonach Krakowa jest oczywiście taniej. Średnie stawki za domy na sprzedaż na Bronowicach wynoszą około 3500 – 4000 zł./mkw. Do tańszych lokalizacji należą też m.in. Bieżanów – Prokocim, czy Nowa Huta. Przykładowa oferta to 250 metrowy dom, wyceniany na 980 tys. zł. Do najdroższych lokalizacji na pewno należy m.in. Wola Justowska, Krowodrza, Olsza. Tu spotykamy w ofertach wille w nowym budownictwie wyceniane nawet na kilkanaście tysięcy złotych od metra.

Przykładowe oferty z Krakowa:

– Dom wolnostojący, Olsza, 180 mkw., cena: 1,35 mln zł
– Dom wolnostojący, Płaszów, 200 mkw., cena: 550 tys zł.
– Dom wolnostojący, Nowa – Huta, 260 mkw., cena: 790 tys. zł
– Dom wolnostojący, Kliny Krakowskie, 289 mkw., cena: 1,3 mln zł
– Dom w zabudowie szeregowej na rynku pierwotnym, Rybitwy, 99 mkw, cena: 365 tys. zł

Domy, które budują Polacy

Jak już wspomnieliśmy na początku – o rozwoju rynku świadczy dostępna oferta. Na rynku pierwotnym domów jednorodzinnych na sprzedaż deweloperzy dostarczają nam co rusz nowe formaty: są więc wille, mieszkania kompaktowe, parterowe, domy inteligentne, domy drewniane, energooszczędne itp.

Jeśli chodzi o budownictwo indywidualne, można wskazać na kilka typowych cech, które ma „przeciętny” polski dom. Dane w tym zakresie wskazują, że polscy budujący celują w stosunkowo niewielkie domy – do 130 – 140 mkw. Coraz większą popularnością cieszą budynki parterowe, z poddaszem użytkowym. Polskie domy raczej są niepodpiwniczone, postawione w tradycyjnej technologii. Jeśli chodzi o ogrzewanie – ciągle dominuje węgiel. W nowych domach popularny jest pellet drzewny i gaz. Stosunkowo nową, ale szybko podbijającą rynek, ofertą są domy naprawdę małe. Mowa o metrażach, które mają nieco większe mieszkania. Z danych WGN wynika, że tego typu oferty zaczynają się od powierzchni wynoszącej 70 mkw. Przeważają natomiast małe domy wolnostojące 80 – 90 metrowe. Zazwyczaj są to domy bez garażów, z poddaszem użytkowym.

– Trendy się mocno zmieniają. Jeszcze w latach 90′ wielkość domu świadczyła o statusie i każdy, niezależnie czy rzeczywiście potrzebował, czy nie, starał się budować domy duże. Popularne były tzw. domy wielopokoleniowe – czyli takie, gdzie pod jednym dachem mogło żyć kilka rodzinnych generacji. Domy tego typu mają zazwyczaj po kilka łazienek, sypialni, czasem kuchnie na każdym piętrze. Dziś od domów wielopokoleniowych się odchodzi. Tzn. nadal takie projekty są realizowane, ale rzadziej. Polacy raczej stawiają na projekty w miarę nieduże i w miarę oszczędne – komentuje Prezes Grupy WGN

Eksperci dodają jednak, że nie znaczy to zmierzchu domów dużych. Te nadal powstają, ale częściej w segmencie luksusowym – jako posiadłości, wille o wysokim standardzie. „Zwykłe” domy nie są już natomiast tak duże. Budujący preferują umiar, o czym świadczy m.in. popularność niewielkich domów parterowych, z poddaszem użytkowym. Co ciekawe – mimo że generalnie stawiamy na umiar, na popularności zyskują też domy z dwoma kuchniami. Nie chodzi o domy wielopokoleniowe, tylko „zwykłe” jednorodzinne. Kuchnie są często łączone z salonem, przez co mogą wykonywanie tam „cięższych” robót kuchennych może być kłopotliwe, niepraktyczne. W nowych projektach domów aranżuje się więc kuchnie „reprezentacyjne” – do odgrzewania dań, które później podamy gościom w salonie, i kuchnie do pracy „brudnej”, tam gdzie trzeba obierać ziemniaki, robić przetwory itp.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Comments are closed.

WGN 2, ul. Ruska 22/15, 50-079 Wrocław, Polska, tel. 71 337 84 15