Budownictwo realizowane na terenach zagrożonych powodzią to w polskich warunkach właściwie norma. Oprócz inwestorów także wielu kupujących ignoruje ryzyko. Jeśli jednak chcesz wiedzieć, czy grozi ci wielka woda, masz możliwość to sprawdzić.
Od początku 2014 roku dostępne są mapy ryzyka i zagrożenia powodziowego opracowane przez Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej. Na stronie isok.gov.pl każdy może dowiedzieć się, czy miejsce w którym ma zamiar kupić mieszkanie lub postawić dom – jest bezpieczne. Narzędzie pozwala też oszacować ryzyko.
Zagrożenie powodziowe może być argumentem podjęcia negocjacji cenowych ze sprzedającym, ale też powinno uczulić nas na baczne przyjrzenie się nieruchomości, zwłaszcza jeśli mamy wiedzę, że powódź w tej okolicy już była.
Podejrzane są ślady na ścianach w postaci linii, które mogą wskazywać na poziom wody, a także wszelkie odbarwienia i zawilgocenia. Rzadko kiedy jednak sprzedający wystawiają nieruchomości z widocznymi śladami powodzi. Takie domy czy mieszkania warte są o kilkadziesiąt, nawet powyżej 50 proc. mniej od cen rynkowych. Wiele zależy od skali strat. Pytanie więc brzmi raczej – czy sprzedawca próbował jedynie zamaskować ślady czy też przeprowadził gruntowny remont. Jeśli został on przeprowadzony zgodnie ze sztuką, a woda nie uszkodziła konstrukcji budynku, nie ma śladu wilgoci itp., to oferta może być atrakcyjna, oczywiście pod warunkiem, że decydujemy się na życie ze świadomością ryzyka.
W Polsce prawo budowlane nie zakazuje budowania na terenach zagrożonych zalaniem. Ewentualną możliwość ograniczenia budownictwa w sąsiedztwie wylewających rzek dają zapisy w planach miejscowych, ale tych ciągle jest za mało. Same gminy często bagatelizują problem. Takie są zresztą wyniki kontroli działań podejmowanych w latach 2010 – 2013 przeprowadzonej przez Najwyższą Izbę Kontroli. Wykazała ona m.in. że tylko 12 proc. obszarów zagrożonych powodzią miało miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, informacje o zagrożeniu często jednak się w nich nie znajdowały, podobnie jak w decyzjach o pozwoleniu na budowę.
Jaskrawym przykładem bagatelizowania zagrożenia może być duże wrocławskie osiedle mieszkaniowe Kozanów, które bardzo ucierpiało w wyniku powodzi w 1997 roku. Mimo to później wybudowano tam szereg nowych budynków, niedaleko bloków gdzie wcześniej woda sięgała do drugiego piętra. Powstał też (na terenach gminnych) blok TBS, który w 2010 roku został podtopiony…
Z danych WGN wynika, że ceny na Kozanowie są o około 10 do 15 proc. niższe od średniej cenowej dla całego Wrocławia, która wynosi 5500 zł/ mkw. Ciężko jednak stwierdzić, czy to „powodziowa” historia osiedla przekłada się jednoznacznie na wycenę, czy też ma tu znacznie typ budownictwa, bowiem generalnie mieszkania w blokach z wielkiej płyty są wyceniane o kilka do kilkunastu procent niżej od średniej.
Wpływ zagrożenia powodziowego a nawet rzeczywistych powodzi na rynek nieruchomości jest ambiwalentny. Z jednej strony „świeżo” po katastrofie dane lokalizacje zdecydowanie tracą klientów, a ceny mocno spadają. Z drugiej jednak im więcej czasu upływa od zalania, tym stawki bardziej rosną i w efekcie po dwóch, trzech latach, wracają do normy.
Jeśli dana dzielnica czy osiedle jest jedynie „zagrożone” a wielkiej wody nikt tam nie widział, ceny na pewno nie będą niższe, zwłaszcza jeśli lokalizacja cieszy się powodzeniem. A przecież osiedla nadrzeczne takim powodzeniem się cieszą. Świadczy o tym duża liczba inwestycji na rynku pierwotnym, realizowanych w ścisłym sąsiedztwie rzek.
W Krakowie potencjalnie zagrożone zalaniem są takie dzielnice jak Podgórze, Bronowice, Grzegórzki, Zwierzyniec i Czyżyny. Mimo potencjalnego ryzyka popyt na nieruchomości w tych lokalizacjach pozostaje wysoki, a stawki przeciętne są na poziomie średniej cenowej, albo w niektórych lokalizacjach nawet wyższe.
Warto jednak, decydując się na zakup, oprócz historii remontów nieruchomości, zapoznać się także z historią pod kątem powodziowym. Profesjonalne narzędzia dostępne dla każdego przez Internet, pozwolą nam oszacować ryzyko. Jeśli jest ono duże możemy z czystym sumieniem zrezygnować z zakupu. Na pewno przynajmniej uzyskamy bardzo mocny argument na rzecz opuszczenia ceny przez sprzedającego.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
