Domy na sprzedaż

2500 – 3000 zł na prowincji, 3500 – 4500 w dużych miastach, około 7000 zł za podwyższony standard i nieruchomości o charakterze willowym – takie są przeciętne ceny metra kwadratowego domów jednorodzinnych w Polsce.

– Najdroższe rynki to oczywiście duże miasta. Do topu cenowego zaliczymy też miejscowości nadmorskie i inne cenione lokalizacje turystyczne w kraju. Generalna zasada jest taka, że im bliżej dużego miasta, tym drożej. Na największych rynkach Polski – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu – najwyższe wyceny uzyskują domy w dzielnicach willowych, zielonych miejskich enklawach, gdzie stawki są bardzo wysokie. Klienci doceniają tego typu nieruchomości ponieważ z jednej strony oferują ciszę i zieleń, z drugiej są położone stosunkowo blisko centrum miasta. Takie rejony są najdroższe – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Budownictwo jednorodzinne w mniejszych miastach i na wsiach

Średnie ceny metra kwadratowego nieruchomości typu dom jednorodzinny wynoszą w Polsce około 2500 – 3000 zł/mkw. Analitycy WGN podkreślają, że ceny nieruchomości w mniejszych ośrodkach są mało zróżnicowane i to niezależnie od regionu Polski. Wzrost stawek obserwuje się przede wszystkim wraz ze zbliżaniem się do stolic regionów. W miejscowościach satelickich ceny są już znacznie wyższe niż w innych podobnych wielkością ośrodkach, ale oddalonych od metropolii.

Podwyższone stawki częściej spotyka się również w lokalizacjach turystycznych. Tam nieruchomości jednorodzinne częściej traktowane są inwestycyjnie i kupowane z myślą o zarabianiu na wynajmie turystom, stąd wyższe ceny.

Jeden z najdroższych tego typu rejonów kraju to wybrzeże Morza Bałtyckiego, gdzie nieruchomości jednorodzinne w pasie nadmorskim często mają ceny na poziomie 7-8 tys. zł/mkw. Zdarzają się również oferty droższe. Przykładowo: w centrum Międzyzdrojów domy wolnostojące mogą uzyskiwać nawet wyceny na poziomie ponad 10 tys. zł/mkw.

Zupełnie inny poziom cenowy obowiązuje w małych miastach i wsiach poza rejonami turystycznymi i nie w sąsiedztwie dużych miast.

Przykładowe ceny domów na podstawie ofert z WGN:

– Kotla, dolnośląskie, 204 mkw. – cena 480 tys. zł, 2350 zł/mkw.
– Radzyń, woj. lubuskie, 149 mkw., – 429 tys. zł, 2880 zł/mkw.
– Głogów, dolnośląskie, 330 mkw. – 590 tys. zł, 1800 zł/mkw.
– Wschowa, lubuskie, 235 mkw. – 570 tys. zł, 2250/mkw.
– Kazimierz Dolny, lubelskie, 327 mkw., 1,1 mln zł, 3364/mkw.
– Leszno, wielkopolskie, dom typu bliźniak – 91 mkw., 345 tys. zł, 3757 zł/mkw.
– Inowrocław, kujawsko – pomorskie, 112 mkw., 289 tys. zł, 2600 zł/mkw.

Jak widzimy na powyższych przykładach – mimo ofert z różnych regionów kraju, generalnie ceny pozostają dosyć zbliżone. W mniejszych ośrodkach średnie stawki zazwyczaj wynoszą 2500 – 3000 zł. Ceny metra kwadratowego spadają wraz z wielkością nieruchomości. Tańsze są też domy stare, klasyczne wiejskie, które wymagają dużych nakładów finansowych. Takie nieruchomości są do kupienia już za 1000 – 1500 zł/mkw.

Duże miasta

– W największych ośrodkach kraju najwyższe wyceny uzyskują domy na osiedlach willowych, które z jednej strony są dobrze połączone z centrum miasta i nie leżą na peryferiach Dają możliwość szybkiego dotarcia do centrum lub w inne rejony, jednocześnie pozostając enklawami ciszy i spokoju. Takie miejskie zielone enklawy powinno wyróżniać sąsiedztwo przyrody i terenów rekreacyjnych, z drugiej strony powinny się charakteryzować właśnie względnie dobrym skomunikowaniem i położeniem. Kolejna cecha tego typu dzielnic to czasem spotykane wille historyczne i zabytkowe. Takie nieruchomości, jeśli są po remoncie, mogą być bardzo drogie. Tego typu ofertę spotykamy m.in. w Krakowie i Wrocławiu – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Warszawa

To najdroższy rynek nieruchomości w Polsce. Ceny potrafią być tu wyższe w stosunku do innych rynków regionalnych, o kilkadziesiąt, a w skrajnych przypadkach nawet o 100 proc. Przykładowo: w Zielonej Górze w woj. lubuskim za metr kwadratowy mieszkania płaci się średnio 3900 zł. W Warszawie średnie ceny, wg NBP wynoszą natomiast 7700 zł/mkw. To zdecydowanie więcej także w porównaniu do takich miast jak Kraków ze średnimi ofertowymi na poziomie 6600 zł, Wrocław – 6400 zł i Łódź – 4900 zł.

Jeśli chodzi o stołeczny rynek wtórny: tu ceny transakcyjne na koniec ubiegłego roku (ostatnie opublikowane dane) wynosiły nieco ponad 7200 zł/mkw. W ciągu 2 lat – od IV kw. 2014 ceny mieszkań używanych zmniejszyły się o około 150 zł/mkw.

Analitycy WGN podkreślają mocne zróżnicowanie cen domów jednorodzinnych w Warszawie. Z danych ofertowych wynika, że dominanta cenowa wynosi około 4500 – 5000/mkw. Stawki są bardzo zróżnicowane, ale średni poziom cen wynosi około 5000 zł/mkw. We Włochach przeciętny poziom cen wynosi około 4500 zł/. Przykładowa oferta to dom o powierzani niecałych 300 mkw. wystawiony na sprzedaż w cenie 1,3 mln zł, co daje stawkę wynoszącą właśnie 4500 zł/mkw. Za 3500 zł od metra można już zakupić duży dom typu bliźniak na Mokotowie.

Oferty o wyższym standardzie w przypadku segmentu domów w Warszawie kosztuje przynajmniej 6000- 6500 zł/mkw. Za 350 – metrową willę z 2017 roku w Wilanowie – Zawadach trzeba zapłacić blisko 2,5 mln zł, co daje 7000 zł do metra kwadratowego.

Jeśli chodzi o segment najbardziej luksusowy – tu górna granica może być postawiona naprawdę bardzo wysoko Przykładem niech będzie luksusowa posiadłość w lokalizacji Pyry na warszawskim Ursynowie. Cena to bagatela – 6,5 mln zł, 29 tys. od metra kwadratowego.

Do nieco tańszych lokalizacji warszawskich zaliczymy oddalone dzielnice, takie jak Ursus, Białołęka, Bielany choć i tu znajdziemy oferty z rynku pierwotnego z podwyższonymi cenami. Za nowe domy w zabudowie szeregowej na Bielanach płaci się po 8300 zł/mkw. Cena za 90 – metrową nieruchomość z 46 metrową działką wynosi 750 tys. zł.

Kraków

– To bardzo ciekawy rynek nieruchomości mieszkaniowych w tym domów jednorodzinnych. Znajdziemy tu wspomniane wcześniej okazałe willowe dzielnice z domami bardzo drogimi, często o zabytkowym charakterze – komentuje Leszek Michniak.

Wg GUS obecnie ceny transakcyjne mieszkań nowych w stolicy Małopolski wynoszą 6375 zł, natomiast na rynku wtórnym stawki dochodzą tu do 6000 zł.

Ile trzeba zapłacić za dom w tym mieście? Wg WGN przeciętne stawki za metr kwadratowy kształtują się na poziomie około 4 tys. zł. Za takie pieniądze od 1 mkw. można szukać wśród ofert m.in. w Bronowicach Wielkich. Z kolei charakter osiedli typowo willowych mają m.in. Wola Justowska oraz Olsza. Jedna z ofert w tym rejonie to 180 – metrowy dom, wyceniony na ponad 7500 zł/mkw.

Tańsze krakowskie lokalizacje to z pewnością Prokocim, osiedle Kurdwanów, Nowa Huta, Mistrzejowice. Tu ceny wynoszą częściej około 3300 – 3500 zł/mkw.

Wrocław

Miasto ze zbliżonym poziomem cen do Krakowa. Za mieszkania płaci się w dolnośląskiej metropolii średnio 5400 zł/mkw. na rynku wtórnym, natomiast mieszkania nowe kosztują 6000 zł od metra kwadratowego.

Z danych WGN wynika, że najczęściej w ofertach sprzedaży domów przewijają się stawki rzędu 3800 – 4000 zł/mkw. Tańsze nieruchomości jednorodzinne mieszczą się na obrzeżach miasta. Są to jednak rejony, które szybko się rozbudowują, dodatkowo nowe inwestycje infrastrukturalne zwiększają ich atrakcyjność, więc z czasem ceny nieruchomości powinny w tych częściach Wrocławia rosnąć. Chodzi o takie osiedla jak m.in. Stabłowice, Złotniki, Leśnica, Sołtysowice. Na wrocławskim Muchoborze Wielkim – a więc w dobrze zlokalizowanej dzielnica na południowym – zachodzie miasta, za 120 metrową szeregówkę trzeba będzie zapłacić 510 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 4200 zł.

Zdecydowanie taniej jest natomiast w miejscowościach satelickich wokół Wrocławia. W promieniu około 15 km od granic miasta spotykamy już oferty w przedziale 3000 – 3500 zł. Przykładem może być nieruchomość z Kamieńca Wrocławskiego (13 km od centrum Wrocławia), gdzie za 124 – metrowe szeregówki z rynku pierwotnego płaci się niecałe 400 tys. zł. Stawka za metr kwadratowy takich nieruchomości wynosi 3200 zł/mkw. W oddalonych o 14 km od centrum Wrocławia Ozorzycach, ceny nowych szeregówek zaczynają się od około 2800 zł/mkw. Za 180 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 499 tys. zł.

Najdroższe są osiedla willowe w lokalizacjach wielkomiejskich, dobrze połączone z centrum, ale gwarantujące ciszę i spokój. Takich rejonów w mieście nad Odrą nie brakuje, często zresztą są zlokalizowane blisko bulwarów i terenów rekreacyjnych nad rzeką. Na pewno do wrocławskich lokalizacji domów jednorodzinnych, które są najdroższe, zaliczmy Zacisze/Zalesie, Karłowice, Oporów i rejon Wielkiej Wyspy, a więc Biskupin/Bartoszowice. Tu częściej spotykamy też willową ofertę domów o charakterze zabytkowym. Chodzi o budownictwo przedwojenne – tłumaczy Leszek Michniak.

Przykładowe oferty z dzielnic willowych Wrocławia:
– luksusowa willa na Zaciszu we Wrocławiu została wyceniona na blisko 4 mln zł za 220 mkw., co daje stawkę wynoszącą ponad 18 tys. zł/mkw.
– 280 – metrowa posiadłość na Zaciszu to koszt rzędu blisko 2,5 mln zł, cena metra kwadratowego wynosi 8750 zł.
– Za willę z 2009 roku na Oporowie trzeba będzie zapłacić po ponad 8000 zł/mkw.

Szczecin

Choć nie jest to „pierwszoligowy” rynek nieruchomości w Polsce, jest wart on poruszenia ze względu na szybki rozwój. Szczecin to miasto cechujące się bardzo dobrą lokalizacją. Z jednej strony bliskość Niemiec, z drugiej Skandynawii – dobre połączenia drogowe, lotnicze i morskie – wszystko to sprawia, że stolica województwa zachodniopomorskiego zyskuje popularność, a ceny nieruchomości tam rosną. Pewnym symptomem poprawy koniunktury może być skok w inwestycjach w nieruchomości komercyjne – co prawda na razie chodzi o magazyny, ale można prognozować, że to pociągnie za sobą także większą podaż nieruchomości biurowych. Taka sytuacja może przełożyć się również na wzrost cen mieszkań i domów.

Aktualnie przeciętne ceny domów jednorodzinnych w Szczecinie wynoszą około 3500 zł/mkw. Przykładowo: za nowy 160 metrowy dom pod Szczecinem (Dobra Szczecińska) jeden z oferentów oczekuje 535 tys. zł, co daje nieco ponad 3300 zł/mkw. 206 – metrowy bliźniak w dzielnicy Pogodno, jednej z najpopularniejszych w tym mieście, został wyceniony na 800 tys. zł, po 3800 zł/mkw.

– Ciekawą cechą Szczecina jest całkiem nieźle rozwinięty rynek domów luksusowych i o podwyższonym standardzie. Choć średnie ceny w tym mieście są znacznie niższe niż we Wrocławiu, Krakowie czy Warszawie, to w segmencie Premium spotykamy stawki na poziomie zbliżonym do przytoczonych miast – komentuje Leszek Michniak i podaje przykłady: – Za posiadłość położoną nad jeziorem Głębokie trzeba będzie zapłacić blisko 9000 zł za metr. 170 – metrowy dom na wzniesieniu z widokiem na jezioro i las to wydatek rzędu 1,5 mln zł. Za 176 – metrowy dom na willowym osiedlu Bezrzecze trzeba zapłacić 1,3 mln zł. Z kolei 250 – metrowy dom w Wołczkowie kosztuje 1,8 mln zł. Tego typu oferty pokazują, że szczeciński rynek nieruchomości ciągle się rozwija. Do najpopularniejszych rejonów miasta poza ścisłym centrum zaliczymy takie osiedla jak Pogodno, czy Warszewo.

Trendy na rynku domów

Upodobania i zapotrzebowanie klientów na rynku domów jednorodzinnych się zmienia. Dane statystyczne pokazują, że Polacy obecnie zdecydowanie częściej stawiają na stosunkowo małe metraże. Wg GUS w zeszłym roku przeciętna powierzchnia nieruchomości mieszkalnej, wybudowanej na własny użytek, wynosiła 145 mkw.

Takie wyniki znajdują potwierdzenie w badaniach ankietowych. Wynika z nich, że przeciętne domy obecnie budowane nie mają więcej niż 200 metrów, a najbardziej popularne metraże wynoszą około 120 – 140 mkw. Tego typu nieruchomości powstają na raczej niewielkich działkach – do 20 mkw.

– Wszystko to wynika ze zmian na wielu płaszczyznach. Jeszcze kilkanaście lat temu budowano najczęściej duże domy, tzw. wielopokoleniowe, w których pod jednym dachem żyła cała rodzina, włącznie z seniorami. Dziś tego typu nieruchomości realizuje się dużo rzadziej. Jest raczej pewne, że klienci decydują się na takie formaty, gdyż nie chcą dużo płacić i ponosić dużych kosztów utrzymania. Swoje robią też zmiany społeczne i kulturowe. Zmienia się model rodziny. Współczesne rodziny mają często nie więcej niż dwoje dzieci i raczej żyją same. Dorośli ludzie częściej emigrują, wiele razy w ciągu życia zmieniają pracę. Wszystko to przekłada się na budownictwo jednorodzinne. Dużych domów, z kilkoma łazienkami i kuchniami – przestają potrzebować. Stawiają na rozwiązania kompaktowe. Czasem zdarzają się projekty całkiem małe, np. poniżej 100 mkw. W dużych miastach, firmy deweloperskie, które chcą zaoszczędzić powierzchnię działek, stawiają na zabudowę szeregową. Ta cieszy się wzięciem głównie ze względu na przystępne ceny i niejako kompromis między mieszkaniem a domem. Klient dostaje więc nieruchomość nieznacznie większą niż zwykłe mieszkanie w budownictwie wielorodzinnym, ale za to z własnym ogródkiem, garażem itp. – a więc z namiastką domu – komentuje Leszek Michniak.

Dodaje, że duże metraże obecnie częściej spotyka się w segmencie nieruchomości o podwyższonym standardzie. Jeśli chodzi o technologię stawiania domów – tu ciągle dominują rozwiązania tradycyjne – a więc domy murowane z bloczku komórkowego bądź cegły ceramicznej. Typowym pokryciem dachu jest dachówka ceramiczna. Bardzo rzadko natomiast domy są podpiwniczone. Tylko około 15 proc. nowych inwestycji ma piwnice. Polacy najczęściej ogrzewają swoje domy przy użyciu gazu. Ciągle niewielki odsetek stawia na rozwiązania z zakresu energii odnawialnej. Tu największym wzięciem cieszą się pompy ciepła i kolektory słoneczne. Polskie domy zazwyczaj mają jedno piętro, około 1/3 to domy parterowe.

Jaka przyszłość czeka segment domów jednorodzinnych?

– Obserwacje rynku skłaniają do konstatacji, że trend w kierunku rozwiązań kompaktowych będzie się utrzymywał. Prognozujemy także, że mimo niewielkiego obecnie odsetka nieruchomości wykorzystujących energie odnawialne do ogrzewania, stopniowo ich udział będzie rósł. Obserwujemy zmiany preferencji klientów o średnim budżecie. Ci zamiast dużych metrażów, które były najważniejsze jeszcze kilkanaście lat temu, w większym stopniu stawiają na mniejsze nieruchomości za to nowocześniejsze. Stąd z czasem do głosu dojdą pompy ciepła i innego tego typu rozwiązania, które co prawda są dosyć drogie, ale w perspektywie czasu dają oszczędność energii i się zwracają – komentuje Leszek Michniak.

Dodaje, że w wielkomiejskich ośrodkach nadal ważnym rodzajem budownictwa będzie zabudowa szeregowa, która z jednej strony pozwala zaoszczędzić przestrzeń działki, z drugiej pozwala „wejść” deweloperom do lepszych lokalizacji.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Comments are closed.

WGN 2, ul. Ruska 22/15, 50-079 Wrocław, Polska, tel. 71 337 84 15